De siste årene har Akershus Eiendom observert en økende investorinteresse innenfor næringseiendom for boligsektoren. I den siste månedsrapporten deres peker selskapet særlig på utleiedelen av det norske boligmarkedet som mer attraktivt:

«Markedsundersøkelser og transaksjonsvolum viser at investorer ønsker å styrke sin posisjon innen boligutleiesektoren i Norge. Aktører i det norske markedet beskriver, på lik linje med sine internasjonale bransjekollegaer, at stabil og langsiktig inntektsstrøm, eksponering mot strukturelle og demografiske endringer og porteføljediversifisering er noen av de viktigste grunnene for å investere i boligutleiesektoren».

Det norske markedet for utleieboliger er lite og har historisk vært dominert av private aktører. I perioden 2014 til 2018 var det årlige transaksjonsvolumet for utleieboliger i det profesjonelle markedet på rundt 1,5 milliarder kroner, rundt en til to prosent av det totale volumet for næringseiendom.

«I denne perioden bestod markedet for boligutleie i hovedsak av investeringer i enkeltbygg med unntak av noen få porteføljetransaksjoner», skriver Akershus Eiendom i markedsrapporten.

Lanserer ny merkeordning for å løfte seriøse utleiere

Profesjonalisering og konsolidering

De siste tre årene har imidlertid transaksjonsvolumet i boligutleiesektoren økt betydelig. Det samlede volumet i perioden 2019-21 var på mer enn 14 milliarder, som er over 50 prosent høyere enn for de foregående fem årene. Samtidig ble det gjennomført omtrent samme antall transaksjoner, så det økende volumet skyldes ifølge Akershus Eiendom i stor grad flere store porteføljetransaksjoner.

Dette er en trend selskapet venter vil fortsette fremover.

«Et tydeligere regelverk med klare standarder ville gjøre det enklere å drive profesjonell boligutleie i Norge, og dette er noe som trolig vil komme på plass gitt økt politisk søkelys på boligutleiesektoren. Dette kan igjen føre til en konsolidering innenfor denne sektoren, slik man har sett internasjonalt», heter det i rapporten for mars 2022.

Gjennom pandemien har boligutleiesektoren i Europa opplevd en markant økning i interesse fra europeiske investorer, oppgir Akershus Eiendom.

«Transaksjonsmarkedet for utleieboliger i Europa nådde rekordnivåer i 2021 med et investeringsvolum på nærmere 100 milliarder euro», står det i månedsrapporten deres.

Den aller største transaksjonen sto det børsnoterte tyske eiendomsselskapet Vovonia for ved å kjøpe konkurrenten Deutsche Wohnen for cirka 23,5 milliarder euro. Heimstadens kjøp av Akelius’ 29.000 enheters nordiske og tyske portefølje for 9,1 milliarder euro følger som neste på listen.

Heimstaden Bostad dro inn leier for 8,6 milliarder kroner

En million leietakere

Selv om Norge har en av verdens mest selveiende befolkninger, har andelen som leier økt også her til lands de siste årene.

«I Norge er det altså ca. 1 million mennesker som leier bolig, men utleiesektoren er svært lite profesjonalisert», skriver Akershus Eiendom.

Ifølge rapporten leier det store flertallet av denne gruppen stadig av privatpersoner. Her ligger det altså muligheter for at bransjeaktører kan ta større andeler, men det er noen hindre som demper investeringslysten.

«Flere profesjonelle eiendomsaktører i det norske markedet trekker fram at nettopp mangel på forutsigbarhet reduserer deres vilje til å investere mer i boligutleie. Aktørene ønsker seg blant annet en standardisering av utleiesektoren samt mulighet for mer fleksible leiekontrakter», skriver Akershus Eiendom.

Selskapet mener at flere profesjonelle aktører også vil kunne gi et bedre og mer varierte tilbud i boligutleiemarkedet og «bidra til å gå bransjen et bedre rykte, som vil være positivt for både leietakere, utleiere og investorer».

«Økt profesjonalisering av leiesektoren vil kunne være positivt også for leietaker, som da får en stabil, forretningsmessig og forutsigbar part å forholde seg til. Profesjonelle utleiere vil dessuten kunne tilby bedre bo-konsepter, planmessig vedlikehold og en bolig hvor man kan bo så lenge man ønsker», står det i rapporten.

«Boligutleiesektoren i Norge er liten og umoden, men potensialet for videreutvikling er betydelig, noe det later til at stadig flere aktører posisjonerer seg for. Boligutleiesektoren gir også mulighet for trygge investeringer med solide og langsiktige kontantstrømmer, noe som vil kunne bli enda mer attraktivt fremover gitt de urolige tidene vi lever i.»

Flere type investorer

Akershus Eiendom peker på at det er en stadig mer mangfoldig gruppe som investerer i boligutleie i Norge.

«Frem til 2019 var markedet dominert av ikke-børsnoterte eiendomsselskaper med enkelte innslag av private investorer og kommunale aktører. I perioden 2019-21 har vi derimot observert et inntog av et bredere spekter investorer», skriver selskapet.

Ikke-børsnoterte eiendomsselskaper er fortsatt de største investorene i segmentet, men i tillegg ser Akershus Eiendom at børsnoterte eiendomsaktører, syndikater og eiendomsfond har tatt posisjoner i boligutleiesektoren.

«Utenlandske investorer har vært nesten fraværende i boligutleiesektoren. Den siste tiden har imidlertid flere utenlandske aktører, blant annet en rekke svenske selskaper, etablert seg i Norge. Fremover venter vi å se investeringer også i boligutleiesektoren fra utenlandske investorer som følge av den høye interessen for sektoren internasjonalt. Denne hypotesen støttes av flere aktører vi har pratet med, både norske og utenlandske», heter det i rapporten.

Samfosa om Bratsberg-kjøp: – Passet veldig bra som første steg

Ifølge Akershus Eiendom peker investorer på at det er krevende å få en attraktiv avkastning (yield) på investeringer i utleieboliger.

«Dette kommer blant annet som følge av den kraftige veksten i boligprisene, som har ført til at investorer som ønsker å kjøpe boliger for utleie møter tøff konkurranse fra aktører som kan få bedre betalt ved å selge boligene til sluttbrukere.».

I rapporten trekker også Baard Schumann, styreleder i Quality Living Residential, frem at det er mange mindre og familieeide selskaper i markedet som ser på utleieboliger som en «sparebøsse».

«Dette har ført til en begrenset tilbudsside som har gjort det vanskelig for aktører å vekte seg betydelig opp i boligutleiesektoren», skriver Akershus Eiendom.

Bygge for utleie

Flere aktører trekker også frem et opplevd stigma rundt det å leie fremfor å eie bolig som problematisk, i tillegg til at utleiebransjen har hatt et dårlig rykte.

«Å ta posisjoner i bygge-for-utleieprosjekter, trekkes frem av flere av aktørene som den beste løsningen for å skalere opp og tilby gode utleieboliger i markedet», skriver Akershus Eiendom.

Trondheimsbaserte Frost Eiendom posisjonerer seg innenfor dette segmentet i boligutleiesektoren og investerer i hovedsak i bygge-for-utleie fremfor kjøp av eksisterende boligbygg. Quality Living Residential ser også bygge-for-utleie som den beste muligheten til å få tak i nye utleieboliger med nærhet til kollektivknutepunkt på et fornuftig yield-nivå.

«Profesjonelle aktører kan tilby et større tjenestetilbud, som for eksempel vasketjenester, treningsfasiliteter og bespisning, i tillegg til større forutsigbarhet i leieforholdet. Flere aktører ønsker å utvikle konsepter fra grunnen og søker mot mer service-vennlige utleieprodukter i fremtiden. Dette gir større kontroll over utleiers merkevare og omdømme, samt muligheter for ytterligere inntektsstrømmer», står det i markedsrapporten.

Men i Norge kreves det ifølge rapporten også bedre tilrettelegging fra politisk hold for å la bransjen utnytte potensialet i utleiemarkedet.

«Regjeringen har indikert at de er villige til å gjøre grep som gjør det enklere å bygge boliger og som skaper større forutsigbarhet i boligutleiesektoren. I Hurdalsplattformen har de varslet en stortingsmelding om en helhetlig boligpolitikk. Gitt at det legges bedre til rette for profesjonelle aktører, vil det kunne være betydelig utviklingspotensial i den norske boligsektoren, både med tanke på boligbygging og utleie», skriver Akershus Eiendom

Få daglige oppdateringer fra EiendomsWatch – meld deg på vårt nyhetsbrev her.