Høye renter og svingende boligpriser skremmer kjøpere bort fra nybyggmarkedet. Samtidig står boligutviklere overfor økende utfordringer med å skaffe finansiering som oppfyller bankenes strenge krav til forhåndssalg. En kombinasjon som forsterker boligbyggertørken i Norge. Om et par år kan det gi en uønsket rekyl i boligprisene.

I Norge registrerte Boligprodusentene en nedgang i salget av nye boliger på 39 prosent i første halvår, sammenlignet med første halvår 2022. Igangsettingen av nye boliger falt med 43 prosent i samme periode. Dette markerer det svakeste halvåret Boligprodusentene noensinne har registrert for salg og igangsetting av nye boliger. I en artikkel publisert i Dagens Næringsliv den 1. august, uttrykker Obos’ sjeføkonom, Sissel Monsvold bekymring for den nesten totale stagnasjonen i boligbyggingen og advarer mot mulige konsekvenser av en boligtørke innen de neste ett til to årene.

Monsvold peker på flere faktorer som bidrar til den reduserte igangsettingen av boligprosjekter. Blant disse nevnes økte byggekostnader. Byggekostnadsindeksen for boliger har økt med 4,4 prosent fra juni 2022 til juni 2023, to prosent lavere enn hva den generelle prisstigningen på 6,4 prosent var i samme periode, så byggekostnadene er neppe hovedårsaken.

Vanskelig finansiering

Selv om økonomisk usikkerhet preger markedet, viser mange utbyggere fortsatt interesse for å investere i nye boligprosjekter og søker aktivt finansiering. Bankers krav om 60-75 prosent forhåndssalg før byggestart utfordrer dagens marked. Derfor vender stadig flere seg til alternative finansieringskilder utenfor banksektoren, gir fleksible lånevilkår og setter lavere krav til forhåndssalg - på rundt 25-50 prosent.

Siden pandemien startet, har folkefinansiering i Norge økt femfoldig, med over halvparten av midlene rettet mot eiendomsfinansiering. Långivere innen folkefinansiering møter effektivt kapitalbehovet til utviklere som mangler støtte fra tradisjonelle banker, forutsatt tilstrekkelig sikkerhet. 

Bare i år er over to milliarder kroner formidlet til eiendomsprosjekter via folkefinansierte plattformer. Imidlertid er dette alene ikke nok til å fullt ut dekke boligbyggernes kapitalbehov. For å snu den negative trenden med synkende boligbyggetall, må boligbyggere vurdere å øke bruken av alternative finansieringskilder utenom bankene. Dette vil skape sunn konkurranse for banksektoren. Samtidig er det avgjørende å regulere slike aktører på en måte som ivaretar forbrukerbeskyttelse, i tråd med EUs nye regulering for folkefinansiering. 

Fare for pris-rekyl i boligmarkedet

Usikkerheten i boligmarkedet får mange til å nøle med å forplikte seg til faste boligpriser. Ingen ønsker å forplikte seg til en fast pris i en tid med uforutsigbare boligverdier. Dette bremser nybygging. Samtidig vokser befolkningen, og flere trekkes mot byene. Om to år kan vi se et stort boligunderskudd. Med lite tilbud og høy etterspørsel, kan vi få en ketchup-effekt hvor boligprisene skyter i været.

Selv om Norge og Sverige har god plass, ligger utfordringen i finansiering. For å unngå en opphopningseffekt, trenger boligbyggere bredere finansieringsmuligheter, ikke bare fra banker. Alternative finansieringskilder som folkefinansiering kan trå til. De kan ta på seg mer risiko og kreve mindre forhåndssalg ved å sette en litt høyere rente, til gagn for både boligbyggere og investorer.

Sebastian Harung, CEO og grunnlegger av Kameo

(Kronikken ble først publisert hos vår søsteravis FinansWatch)