Befolkningsprognosene anslår at Oslo vil vokse med 100.000 mennesker frem til 2040. Kommuneplanens arealdel for Oslo skal tilrettelegge for denne veksten på en god måte. Denne planen ligger nå ute til høring. Dessverre diskuteres det i liten grad hvordan Oslo skal håndtere den enorme veksten, samtidig som man går seg bort i detaljer som burde løses på et annet plannivå.

Kommuneplanens arealdel skal gi føringer for hvordan vi disponerer arealet i byen vår. Den skal gi rammer for hvilke funksjoner vi skal ha hvor. Den skal besvare hvordan vi skal løse byens fysiske behov på best mulig måte, og hvilke arealer som skal brukes til boområder, skoler, barnehager, sykehjem, parker og næringslivet for å nevne noen. Det er også naturlig at planen har noen overordnede føringer for eksempel angående høyder og utnyttelser. Der bør planen stoppe! Kommuneplanens arealdel gir føringer for reguleringsplaner og skal og bør derfor ikke være mer detaljert enn nødvendig. Planen som ligger ute til høring har et perspektiv helt til 2040 og det sier seg selv bare ut fra denne tidsrammen at den derfor bør være overordnet.

Når det gjelder boligbygging sliter vi med å få bygd boliger i mange områder som er satt av til det. Det hjelper lite med detaljerte bestemmelser om eksempelvis boliger i første etasje og innendørs fellesarealer. Det kan løses i andre planer. Det bør heller analyseres grundig om det er satt av nok nye boligområder i kommuneplanens arealdel og hvordan man kan sikre at disse områdene bygges ut. Hvordan kan vi få til et best mulig samspill, slik at vi sikrer at Oslo får mange gode boområder fremover og blir en trygg og god by å bo i?

Bytransformasjon må fortsette

Jeg er byplanlegger fra Berlin, og bodde i Berlin da muren falt. Der så jeg utrolig mange transformasjoner av byen og dens bydeler i løpet av kort tid. I noen tilfeller var fremtidige kvaliteter åpenbare, i andre tilfeller krevde det betydelig mer ressurser og sterkere visjoner.

Også Oslo har mange gode eksempler på transformasjon, og jeg har selv vært med på å utvikle Løren, fra et område der det luktet tran og slakteri, til et attraktivt boområde. Sørenga gikk fra å være en bråkete containerhavn til et by- og boområde med badeanlegg som hele byen bruker. Begge stedene var helt ukjent for store deler av befolkningen tidligere. En stor del av markedsføringen gikk i begynnelsen ut på å forklare hvor områdene befant seg. På Sørenga hadde vi helsides avisannonser med bokstavene HER på kaia, mens vi på Løren brukte mye krefter på å sørge for at folk ikke dro til Lørenskog når det var visning på Løren. 

Det er utallige flere eksempler; Ensjø var en bilby, Økern bar preg av aktivitet tidlig om morgenen, med blomster-, frukt- og grøntmarkedet, for å bare nevne noen. Oslo har gjennomført mange vellykkede transformasjoner gjennom årene. Likhetstrekk for de fleste er at det har vært store offentlige investeringer i infrastruktur og tomtekjøp som har igangsatt utbyggingen. Privat kapital har gjerne kommet til i disse områdene etter at offentlige infrastrukturbidrag har satt utviklingen i gang.

Går seg bort i detaljer

Kommuneplanen skisserer en god og riktig utvikling for Oslo videre. Man bygger på Oslos særegenheter med marka på den ene siden og fjorden på den andre siden, som kvalitet og fysisk begrensning av byggeområdet. Det er spennende og riktig å jobbe med byens arealer som et knapphetsgode som må forvaltes med omhu. Det er viktig at vi transformerer, fortetter og bevarer de gode bokvalitetene som Oslo har i dag.

Det er mye som diskuteres i forbindelse med kommuneplanens arealdel; lettelser i bolignormen eller til og med fjerning. Redselen for at man spiller Ludo, rykk tilbake til start, med prosjekter som har kommet langt i utviklingen, og at mange prosesser restarter grunnet endrede premisser, diskuteres også. Diskusjonen er forståelig. Kommuneplanen er meget detaljert og vanskelig å forstå ikke bare for fagpersoner, men til og med for jurister. Man prøver å gi forutsigbarhet gjennom høy detaljeringsgrad, men skaper antagelig nye, til dels motstridende, mål som plan- og byggesaker kan kjøre seg fast i. Bestemmelsene er skrevet ned på hele 78 sider og her finner man ordet «skal» hele 700 ganger (vi finner ordet «skal» 339 ganger i Plan- og bygningsloven og 571 ganger i Teknisk forskrift). Her løfter man ikke blikket, men krever svært detaljerte løsninger. 

Bestemmelsene pålegger også mange nye oppgaver til en potensiell boligbygger. Det henvises til utallige beregneringer, redegjørelser, vurderinger og utredninger man skal gjøre. Kommuneplanenes arealdel er dermed i seg selv prisdrivende i forbindelse med prosessene man skal gjennom som krever tid og ressurser og øker risiko. Det bidrar neppe til kortere saksbehandlingstid. Jeg mener at nettopp denne detaljeringsgraden står i veien for at vi skal være rustet for 100.000 nye mennesker i byen vår innen 2040. Og vi bør diskutere i større grad hvordan vi kan få det til med de områdene som er tenkt som fremtidige boligområder.

Egentlig er høringen av planen også ment for innspill fra alle innbyggerne, men her er det vel enda flere som sliter med å oppfatte innholdet og diskusjonen riktig. 

Trenger en kommune som tilrettelegger

Problemet er at mange av områdene ikke er utbyggbare uten store koordinerte offentlige tiltak. Der det er potensiale er det flere hinder for utvikling, blant annet i form av manglende infrastruktur som vanskelig kan løftes av de enkelte utbyggerne. Et annet relevant hinder som det er for lite fokus på, er betalingsviljen. Det henger tett sammen med infrastrukturen. Gode kvaliteter tiltrekker folk. Er det ikke betalingsvilje for nye boliger som dekker kostnadene for utbygging, står utviklingen stille. Vi trenger godt koordinerte og større tiltak kombinert med områdeløft. Kommunen bør i større grad ta en rolle som tilrettelegger og koordinator, og ikke bare stille krav som kontrollør.

Uten fjerning av trafikkmaskinen hadde ikke Sørenga fungert. Uten parkområder, fjerning av Ring 2 som barriere og T-bane, hadde Løren ikke blitt et populært boområde. Uten offentlige midler til nedlegging av høyspentledninger, etablering av parkområder, gjenåpning av bekker hadde Ensjøbyen ikke blitt transformert fra bilby til boligby. Eiendoms- og byfornyelsesetaten var aktiv pådriver for utvikling av byen her. De bør ha en relevant rolle også i fremtiden.

Vi må låse opp flere områder for byutvikling

Vi bør derfor endre fokus fra høyt, tett og lite, som det snakkes mye om, til en bredere diskusjon. Hvordan kan vi «låse opp» flere områder for god byutvikling, slik at vi får en mindre delt by i fremtiden? En by med færre utfordringer fordi vi har en mer sammensatt befolkning i hele Oslo. Problemet er ikke at unge mennesker ikke kommer inn i boligmarkedet på Oslos havnefront. Problemet er at mange områder har en høyere totalkostnad for en bolig enn markedet vil og kan betale. Dermed er disse områdene ikke klar for utvikling og transformasjon. 

Ved god koordinering av offentlig tilrettelegging kan utviklingen sparkes i gang og flere områder kan bli bygd ut. Hadde vi kunne bygd ut større områder i Oslo, hadde flere kommet inn i boligmarkedet i de nye boligene eller i den eldre bebyggelsen folk flytter ifra. Det er kjent at folk som har bodd lenge et sted ønsker å tilbringe alderdommen i sitt nærområde. Nye boliger har egenskaper som er relevant for eldre i form av tilgjengelighet, heis med mer. Når eldre flytter til mindre boliger i sitt nærområde blir boligene de flytter ifra tilgjengelig for yngre. Da kommer flere inn i markedet og vi løfter forhåpentligvis sykepleierindeksen fra triste 1 prosent.

Oslo kan bli en mindre delt by

Vi må få flere mennesker til å trives i hele byen, og øke radiusen der de ønsker å bo. Har vi tenkt langt nok? Er planen visjonær nok på dette området? Er det nok gode skoler, parker, områder uten støy der det er mulig å bygge boliger? Er tilgangen til arbeidsplasser god nok uten bil til alle årets tider? Det er bare noen av spørsmålene jeg håper vil bli diskutert mer i fremtiden. Da vil Oslo bli en enda bedre by for alle som bor her og fremtidige tilflyttere. Jeg ser frem til 100.000 nye Osloborgere som får gleden av å bo i attraktive boligområder i en hovedstad med unik tilgang til naturen.

Av Vera Houck, direktør for bolig- og prosjektutvikling i USBL.