«Transaksjonsvolumet i tredje kvartal endte på totalt 10,6 milliarder kroner, fordelt på 33 transaksjoner. Så langt i år er det totale transaksjonsvolumet på 33,5 milliarder kroner, fordelt på 119 transaksjoner», skriver eiendomsrådgiverne i Realnor i en markedsoppdatering. 

Årets største transaksjon

«Det er ingen indikasjoner på et stemningsskifte i transaksjonsmarkedet», skriver Realnor, og viser til at «det forventes at man må godt inn i 2024 før man ser høyere aktivitet i transaksjonsmarkedet».

Oppdateringen viser at det likevel har vært innslag av noen større transaksjoner i tredje kvartal. Blant annet ble årets største transaksjon gjennomført da Stiftelsen Diakonissehuset Lovisenberg kjøpte én sykehuseiendom og én utviklingstomt av SBB for over 2,8 miliarder kroner. 

Syndikater

Ifølge Realnor har de kraftige konsekvensene av økte renter foreløpig latt vente på seg. De mener likevel det nylig har kommet indikasjoner på at markedet er i ferd med å endres. Dette gjelder særlig syndikater som har fått endrede finansieringsbetingelser. 

«Syndikatet bak Equinor-bygget på Fornebu har blant annet opplevd store problemer». Grunnet lavere eiendomsverdi og økt belåningsgrad har syndikatet blitt nødt til å hente ny kapital for å unngå brudd på lånebetingelsene, skriver Realnor. Refinansieringen ble gjennomført, men til en rente på hele 15 prosent. 

Boligutviklere

«En annen bransje som har opplevd motvind er boligutviklerne», skriver eiendomsrådgiverne, og nevner Bakkegruppens nylig rapporterte likviditetsutfordringer som et eksempel. De måtte be obligasjonseierne om betalingsutsettelse etter et særdeles svakt boligmarked med dårlig inntjening. I tillegg pekes det på at det har vært relativt god apetitt for boligporteføljer og -tomter så langt i år, til tross for et meget svakt nyboligmarked.

«En reprising av eiendomsverdiene må til for at tørken i transaksjonsmarkedet skal avta», skriver Realnor.

Så langt i år har det blitt omsatt høyest volum innen kontor, med en andel på 24 prosent. Videre er boligandelen på 19 prosent, utviklingseiendom på 17 prosent, mens lager/logistikk, handel og kombinasjonseiendom har stått henholdsvis for 10, 5 og 4 prosent av transaksjonsvolumet, heter det i oppdateringen.

Kontor

«I likhet med forrige kvartal er det knyttet stor usikkerhet til hva som er prime-yield i dagens marked», skriver Realnor, og legger til at det samtidig er liten tvil om at prime-yield skal opp. Trolig «betydelig nærmere 5 prosent enn 4 prosent». 

Ettersom Swap-rentene er på godt over 4 prosent er yield-gapet tilnærmet null, som impliserer en nær ikke-eksisterende risiko for de beste kontorbyggene i hovedstaden, heter det videre. 

Eiendomsrådgiverne peker på en mis-match mellom aksjemarkedet og verdsetternes prising av selskaper som Entra, og mener at det er opplagt at nedjusteringen av bokførte verdier kommer med et tidsetterslep. Derfor forventer de at kontoreiendommer generelt vil falle i verdi fremover.

Logistikk

Ifølge Realnor består de fleste logistikktransaksjoner nå av eiendommer med et value-add element, i motsetning til en rekke store transaksjoner av rene cash-flow logistikkeiendommer i 2021 og 2022.

Eiendomsrådgiverne mener likevel apetitten for logistikk «fortsatt er god», men at «investorene ikke er villige til å betale like godt som tidligere». Dermed mener de at det er behov for en reprising av markedet også innen logistikksegmentet.