Metra: Dempet aktivitet i Follo og Østfold – optimisme for 2024
I den nyeste utgaven av Metrarapporten forteller næringsmegleren om en forsiktig optimisme for 2024 etter et tøft år for transaksjonsmarkedet i området.
Renteutviklingen har bidratt til å presse yield-nivåene oppover, og dette har dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Næringsmeglerens analyse for næringseiendom antyder at markedet har falt 10-15 prosent siden våren 2022.
«Mange av endringene vi observerer sammenfaller med de nasjonale trendene i eiendomsmarkedet generelt, spesielt i Osloregionen. For øyeblikket opplever vi et roligere og mer selektivt «vente og se» transaksjonsmarked», skriver Metra i rapporten.
Ser muligheter
Metra spår at også 2024 blir et krevende år, preget av fortsatt høye renter og yield-nivåer. Det kan imidlertid også by på noen muligheter, i et marked med moderat prising.
– Vi ser for oss at 2024 kan bli året for spennende investeringsmuligheter, i et marked med mer tiltalende priser, sier Signe Hesselberg, analyse- og rapportansvarlig i Metra Næringsmegling.
Optimismen for 2024 skyldes at en nærmer seg eller har nådd rentetoppen.
– Med en antatt stram økonomisk situasjon for aktørene i byggebransjen også i 2024, er det lov å håpe at renten kan falle raskere enn Norges Banks prognoser indikerer, skriver Christian Wehn, daglig leder i Metra Næringsmegling, i rapporten.
Stabile leiepriser
Til tross for et fallende marked har leienivået innenfor kontor, handel og lager/logistikk holdt seg stabilt i hele regionen. Spesielt kontormarkedet Fredrikstad utmerker seg med en kombinasjon av vellykkede restaureringsprosjekter og nybygg i sentrum.
«Noen har endog registrert en svakt stigende utvikling. Også «high-end» kontorlokaler viser positiv utvikling. Dette er spesielt gledelig, ikke minst fordi flere prosjekter med slike lokaler, både nybygg og rehabiliteringsprosjekter, er igangsatt», skriver Metra i rapporten.
– Flere større kontorbygg, med høy standard og umiddelbar nærhet til E6, har klart å tiltrekke seg solide og kjente leietakere til høye leiepriser, sier Runar Haugland, Næringsmegler salg/utleie.
Mer moderat prising
I den forrige utgaven av Metrarapporten i fjor, ble det meldt om stigende interesse for områdene på østsiden av Oslofjorden. Renteutviklingen har imidlertid dempet aktiviteten i transaksjonsmarkedet. Spesielt syndikater og finansielle investorer har vært passive i markedet det siste året.
«Vi ser som konsekvens av dette, en økt avstand mellom prisforventningene til selger og kjøper, og utfordrende prisforhandlinger har vært en fremtredende faktor i markedet den siste tiden. Forventningsgapet og den økonomiske usikkerheten som følger med høyere renter og inflasjon, har skapt et utfordrende miljø i transaksjonsmarkedet for næringseiendom det siste året», skriver næringsmegleren i rapporten.
Prime yield på kontor har beveget seg mot 6,5 prosent, en økning på 150 basispunkter fra bunnivået på 5 prosent.
«Markedet utenfor de største byene opplevde ikke samme sterke effekt av yield-kompresjon da Norges Bank reduserte renten kraftig under pandemien. Dette skyldes et naturlig større yield-gap i vårt marked, som i sin tur gir økt soliditet i prosjektene. Denne mer «moderate» prisingen gjør at prosjektene gjerne er mer robuste en de man finner i «core»-markedene, fastslår Metra i rapporten.
