Interessen for logistikkeiendom står seg sterkt i et ellers kjølig transaksjonsmarked. Det kommer fram i en fersk analyse om logistikkmarkedet fra Union. 

«I år utgjør transaksjoner innenfor dette segmentet omtrent 29 prosent av det totale volumet, noe som er en historisk høy andel. Til sammenligning representerer kontorsegmentet, som vanligvis er det klart dominerende segmentet med rundt 40 prosent, bare 27 prosent av årets transaksjonsvolum», skriver Union. 

Samtidig utgjør de tre største transaksjonene 70 prosent av transaksjonsvolumet. Volumet er i år mer vektet mot de store transaksjonene. 

Unions anslag for prime yield for de beste logistikkeiendommene i de mest sentrale områdene ligger på 5,50 prosent. Det er 70 basispunkter høyere enn i vår, og 160 basispunkter over bunnpunktet i første kvartal 2022. 

«Det hefter imidlertid usikkerhet rundt anslaget ettersom det er mangel på ferske referansetransaksjoner, og vi må i stor grad basere oss på indirekte referanser og generell markedsutvikling», påpeker Union. 

Fortsatt god byggeaktivitet

Selv om det er lite ledig areal, er det fortsatt god byggeaktivitet. 

«Samtidig er det få ledige logistikkbygg, noe som betyr at markedet i stor grad har absorbert arealtilførselen. I 2024 ferdigstilles det 100 000 kvadratmeter nytt logistikkareal i Oslo-regionen. Det er betydelig lavere enn hva vi har sett de siste årene. I 2025 øker volumet til 200 000 kvadratmeter», skriver Union.

Nivået på nybygg holder seg relativt normalt innenfor logistikkmarkedet, tross klart fall innenfor bolig- og kontormarkedet. 

Svakere vekstimpulser

Union venter at veksten i etterspørsel trolig vil avta fremover, siden de viktigste vekstimpulsene ser ut til å svekkes i 2024. 

Det pekes på lønnsomhetsnedgang for varehandelsbedriftene på 12 prosent, reallønnsfall og normalisering av omsetning for leietakere med virksomhet innenfor netthandel. 

«Presset på globale verdikjeder har dessuten avtatt kraftig, noe som indikerer en klar avmatting i vareflyten globalt. I sum ser det ut som flere av de sterke drivkreftene vi har sett på etterspørselssiden de siste årene skal reverseres», skriver Union.

Samtidig fortsetter trenden med å erstatte gamle lagerbygg med nye, moderne logistikkbygg.

Utfordringer med utbygging

Det blir vanskeligere å finne nye områder for utbygging på grunn av jordvern og arealnøytralitet. Regjeringen har blant annet presentert en ny nasjonal jordvernstrategi. Samtidig er stadig flere kommuner opptatt av å beskytte urørt natur. 

Denne politiske utviklingen får ifølge Union flere konsekvenser. Blant annet at det blir vanskeligere å komme opp med nye områder og tomter som kan bygges ut. I tillegg kan uregulerte tomter i mange tilfeller få en lavere markedsverdi. 

«I sum blir det mer friksjon på tilbudssiden, noe som isolert sett er dårlig nytt for de som skal utvikle nye områder, men godt nytt med tanke på verdien av eksisterende eiendommer», skriver Union.

Endrede rammebetingelser

Analysen viser at rammebetingelsene snudd på hodet. Hovedforklaringen er at totale utviklingskostnader har økt med 30 prosent og yieldene har steget med 150 og 175 basispunkter. Det fører til høyere leienivå enn for to-tre år siden. 

«I en situasjon der det er lite ledig areal, får dette trolig betydelig gjennomslag til eksisterende bygg. Der mange eiendomsbesittere tidligere har kommet inn i leieforhandlinger med overleie etter mange år med KPI-justeringer, vil man nå få en betydelig større residualbeskyttelse», skriver Union.