«Ved inngangen til et nytt år ser vi at mye av den finansielle usikkerheten som preget fjoråret nå er redusert betydelig og legger grunnlaget for at vi allerede nå ser et transaksjonsmarked i bedring», skriver Cushman & Wakefield Realkapital i den dagsferske utgaven av sin månedlige What’s Next-rapport.

Selskapet, med analysesjef Hans Petter Skogstad i front, tror fallet i eiendomsverdier er i ferd med å bremse - og vil snu til ny vekst i løpet av årene. 

Her er noen av hovedpunktene fra månedens rapport: 

Kontorledighet svakt opp

«Kontorledigheten i Oslo økte gjennom fjoråret fra 5,75 prosent ved inngangen til året, til 6,5 prosent i desember. Vi ser ingen vesentlig endring i årets første måned, og ser for oss at ledigheten holder seg uendret i første halvår. I andre halvår ser vi for oss at ledigheten øker til 6,75 prosent drevet av svakere vekst», heter det i rapporten.

Skogstad tror økningen blir beskjeden ettersom det «på ingen måte er noen krisestemning i de fleste bedriftene».

Riktignok varierer kontorledigheten, og er per nå høyest i områder i randsonen (Fornebu, Bryn, Helsfyr, Økern og Nydalen) og lavest på Lysaker og deler av sentrum (Bjørvika og Majorstua).

Moderat leieprisvekst

«Høye leiekrav i nybygg har ført til rekordhøy reforhandlingsgrad, særlig i større leieforhold», heter det videre.

Skogstad peker på at en god vekst i løpende leier etter en KPI-justering på cirka 4,5 prosent samt en lav kontorledighet med få alternativer for mange leietakere, vil bidra til å holde leieprisene på et høyt nivå. Han mener høye leiekrav for nybygg også vil være med å presse leiene opp på eksisterende bygg. 

«Vi tror dermed leieprisene vil vokse med cirka 4 prosent i år, som også i år vil gi omtrent flat utvikling i realprisene», skriver han.

Byggekostnader fortsetter opp

Cushman & Wakefield Realkapital mener høye byggekostnader vil fortsette å være en utfordring for ny byggeaktivitet.

«Lønnskostnader er samlet nå den sterkeste driveren til kostnadsveksten. Til tross for et langt svakere marked for nybygg, regner vi med at bedriftene må tilby lønnsvekst for å holde på den beste arbeidskraften», skriver de i rapporten.

I tillegg pekes det på at en svakere krone har bidratt til importert prisvekst, ettersom mange byggevarer importeres.

«Med dette bakteppet tror vi at de totale byggekostnadene vil vokse omtrent i tråd med inflasjonen (cirka 4 prosent på årsbasis) ellers i samfunnet, med lønnsvekst som den viktigste driveren.»

Yieldtoppen nådd

«Den økonomiske usikkerheten forventes å avta utover året, etter hvert som inflasjonen kommer ytterligere ned og styringsrenten gradvis kuttes. Når lange renter stabiliserer seg, får vi økt forutsigbarhet for investorer og mindre avstand mellom kjøpere og selgere», heter det i rapporten.

Skogstad forventer dermed at prime yield holder seg på 4,75 prosent frem til slutten av 2024.

Økt transaksjonsvolum

Cushman & Wakefield venter at den makroøkonomiske usikkerheten avtar mot sommeren, noe som vil bidra til økt aktivitet i transaksjonsmarkedet i andre halvdel av 2024. De tror rentenivået vil holde seg høyt ut året, slik at det vil komme transaksjoner utløst av markedsaktørers behov for å styrke likviditet og soliditet.

«Flere store aktører brukte 2023 til å rydde i egen portefølje, og deres handlingsrom ble begrenset av hvordan ting så ut på finansieringssiden. Selskapene som lyktes med denne ryddejobben, vil trolig utnytte en fordelaktig markedssituasjon til å investere i 2024», heter det i rapporten.

Hovedpunkter oppsummert

• Det er tydelige tegn til at norsk økonomi kjøles ned. Imidlertid holder arbeidsmarkedet seg stabilt.
• Frykten for å miste jobben er lav, noe som legger et godt grunnlag for at forbruket vil øke gjennom året. God lønnsvekst og stabil eller synkende rente hjelper trolig også.
• Både korte og lange renter skal ned, men kanskje mindre enn markedet venter per nå.
• Kontorledigheten er lav, og vil holde seg lav ut året, grunnet begrenset tilbud og lite nybygg.
• Byggekostnadene vil øke, til tross for svakere marked for nybygg.
• Leiekravene ved nybygg vil holde seg høye som følge av fortsatt høye avkastningskrav.
• Leieprisene på kontor vil fortsette opp, men realprisen vil være om lag uendret.
• Transaksjonsvolumet vil ta seg opp gjennom året drevet av mindre usikkerhet om renteutviklingen og lettere finansieringsvilkår.
• Fallet i eiendomsverdier bremser. Prime yield kontor i Oslo, vil ligge uendret på 4,75 prosent gitt at både korte og lange renter kommer ned slik vi venter. Leievekst vil drive verdiene opp gjennom året.

Du finner hele rapporter her.