Etter et vanskelig transaksjonsmarked i fjor, bedret stemningen seg rundt årsskiftet da lange renter falt med omtrent 100 basispunkter. Nå er rundt halvparten av rentenedgangen reversert, men det er likevel mer optimisme i markedet nå enn i fjor høst, skriver Union i sin ferske transaksjonsanalyse.

• MSCI: – Laveste totalavkastningen i indeksens historie

Selskapet tror denne optimismen henger sammen med «at yieldene er høyere, samtidig som at rentefrykten er noe lavere». Dessuten har inflasjonen kommet ned på betydelige lavere nivåer i de store økonomiene, og det uten noen global resesjon.

Union spår at følgende trender fra fjoråret også vil påvirke markedet i 2024:

• Rentevolatiliteten vil fortsatt gjøre det krevende i mange transaksjonsprosesser. 

• Børsnoterte selskaper vil fortsette å lette seg, og dermed være netto selgere av eiendom.

• Syndikatmarkedet vil trolig fortsatt være utfordrende.

• Norske og utenlandske fond vil fortsatt være betydelige kjøpere.

(Artikkelen fortsetter under bildet)

Videre spår Union at liv- og pensjonsselskaper «som har solgt for betydelige volumer de siste tre årene», trolig i større grad vil være på kjøpersiden i år, ettersom «de fleste pensjonsselskapene nå er enten nøytral- eller undervektet i eiendom».

I tillegg er det flere family offices som snuser på eiendomskjøp. I sum mener analytikerne at etterspørselssiden ser sterkere ut enn i fjor, noe som trolig henger sammen med en bedre makroøkonomisk situasjon og lavere priser.

Segmenter

«I fjor sto logistikk-, kombinasjons- og industrieiendom for 29 prosent av transaksjonsvolumet. For første gang var ikke kontor det største segmentet målt i volum. Vi forventer at interessen for logistikkeiendom vil stå seg godt også i 2024», skriver Union.

Videre tror analytikerne «at etterspørselen etter kontorbygg vil ta seg opp i tråd med at yieldene har kommet mye opp», og at dette «trolig vil gjenspeiles i transaksjonsaktiviteten». Det vises blant annet til Entras intensjonsavtale om salg av Trondheim-porteføljen til Reitan Eiendom for 6,5 milliarder kroner.

(Artikkelen fortsetter under bildet)

Yield

Kort oppsummert beskriver Union dagens situasjon følgende:

• Yieldene ser fortsatt litt for lave ut sett opp mot nominelt rentenivå.

• Med en yield modellert etter estimert langsiktig realrente, ser eiendomsyieldene imidlertid ut til å være nær en langsiktig likevekt.

• Dagens prising gir god substansverdi.

«I sum har vi en prising som virker å være noenlunde fornuftig. Vi kan imidlertid ikke utelukke at yieldene stiger litt til, særlig hvis rentene fortsetter oppover. I sum er likevel bildet mye mer balansert enn for et år siden. Vi opplever også at flere investorer er komfortable med markedet nå, noe som i seg selv er med på å stabilisere prisene», skriver analytikerne.